In het kort: wie veel woningen of panden bezit, labelt het liefst in een keer en op tijd. Huurwoningen moeten volgens het kabinet vanaf 1 januari 2029 minimaal label D hebben (een ontwerpbesluit, nog geen wet), kantoren moeten al sinds 2023 minimaal label C hebben. Dit artikel zet de zes valkuilen op een rij die we het vaakst zien, en waar je op let bij het kiezen van een adviseur.
Laatst bijgewerkt: 10 oktober 2026.
Welke regels gelden voor een portefeuille?
- Huurwoningen: een geldig label bij een nieuwe huurder, en sinds 29 mei 2026 ook bij verlenging of vernieuwing van het huurcontract. Het kabinet wil dat huurwoningen met E, F of G uiterlijk 1 januari 2029 naar minimaal D gaan; het ontwerpbesluit ging op 10 juli 2026 naar beide Kamers. Het label telt ook mee in de huurpunten: E, F en G geven minpunten.
- Kantoren: sinds 1 januari 2023 minimaal label C, dat is maximaal 225 kWh fossiele energie per m² per jaar. Zonder dat label mag het gebouw niet meer als kantoor worden gebruikt. Dat geldt niet als de kantoorfuncties samen kleiner zijn dan 100 m².
- Verkoop: bij de overdracht moet een geldig label geregistreerd staan.
Zes valkuilen bij het labelen van een portefeuille
1. Uitgaan van een oud label
Labels van voor 2021 zijn met een andere methode berekend, soms zonder bezoek aan de woning. Een nieuwe opname volgens NTA 8800 kan een klasse anders uitvallen. Wie plant op een oud label D, kan in 2028 ontdekken dat het een E is. Check eerst wat er geregistreerd staat: dat kan per adres via energielabel opvragen.
2. Te laat beginnen
Labelen gaat sneller dan verduurzamen. Een aannemer, vergunningen en afspraken met huurders kosten maanden. Label daarom de panden die waarschijnlijk onder D uitkomen als eerste, zodat er tijd overblijft voor de maatregelen.
3. Geen gegevens aanleveren
Zonder bewijs van isolatie rekent het label met standaardwaarden voor het bouwjaar, en dat kan een lager label geven dan de woning verdient. Lever tekeningen, facturen van isolatie en gegevens van installaties vooraf aan.
4. Een adviseur zonder capaciteit
Iedereen met de juiste certificering mag labels maken, maar niet elk bureau kan honderden adressen in een paar maanden opnemen. Vraag hoeveel EP-W adviseurs er werken en hoe de planning per complex eruitziet.
5. Geen dossier bij huurders die niet meewerken
Een huurder die niet thuis is of de adviseur weigert, houdt een heel complex op. Leg elk contactmoment en elke afspraak vast. Dan heb je een onderbouwing als het tot een geschil komt. Meer daarover in huurders die niet meewerken aan een label.
6. Geen afspraken vooraf
Spreek vooraf af wat je aanlevert, hoe je de voortgang ziet, hoe vaak een adviseur terugkomt bij een gesloten deur en wanneer de labels geregistreerd zijn. Een complex dat in dezelfde periode wordt gelabeld, verloopt ook tegelijk: over tien jaar plan je het in een keer opnieuw.
Zo kies je een adviseur voor een portefeuille
- BRL 9500 gecertificeerd, met EP-W adviseurs voor woningen en EP-U adviseurs voor utiliteitsgebouwen. Zo’n bedrijf registreert de labels zelf in EP-Online.
- Vakpaspoort: een adviseur hoort ingeschreven te staan in het Centraal Register Techniek. Vraag ernaar.
- Capaciteit en planning voor het aantal adressen dat je wilt labelen.
- Ervaring met bewoonde woningen: wie benadert de huurders, en wat gebeurt er bij een gesloten deur?
- Advies daarna: kan de adviseur ook laten zien welke maatregelen een pand naar het gewenste label brengen?
Een portefeuille labelen met Opstal
Opstal Adviseurs is BRL 9500 gecertificeerd, met eigen EP-W en EP-U adviseurs in heel Noord-Holland. We labelen woningen en bedrijfsvastgoed, benaderen de bewoners en registreren de labels zelf. Voor corporaties is er een eigen werkwijze: zie energielabels voor woningcorporaties. Valt een pand tegen, dan helpen we met verduurzamingsadvies.
